전세기간중 집주인 변경 전세만기가 내년 6월15일인데 집주인이 바뀐 상황입니다 내일 만나서 계약서를 다시

임신과 출산을 앞두고 집주인이 바뀌는 상황이라 걱정이 많으시겠습니다.

1. "계약서를 꼭 다시 써야 하는가?"

가장 먼저 아셔야 할 것은 '계약서를 다시 작성할 의무는 없다'는 것입니다.

주택임대차보호법 제3조 제4항: 임차주택의 양수인(새 집주인)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다.

즉, 집주인이 바뀌어도 기존 계약서는 여전히 유효하며, 기존에 받아둔 대항력(전입신고+점유)과 우선변제권(확정일자)도 그대로 유지됩니다.

보통 새 집주인이 계약서 재작성을 요구하는 이유는 보통 본인의 대출 실행이나 세무 처리를 위해서입니다. 즉 본인 명의의 임대계약서를 작성함에 일부 업무처리가 편해서요.

내년6월 15일 이고 첫 2년이 되는 해이면 여전히 ‘갱신권’ 그 권한이 그대로 유지 됩니다.

그래서 꼭 내년에 이주할 필요도 없습니다...단 새로운 집주인이 실 입주를 주장 하지 않으면요.

2. 계약서 작성 시 주의사항

내일 새 집주인을 만나기 전, 반드시 대법원 인터넷 등기소를 통해 해당 주택의 등기부등본을 확인하셔야 합니다. (물론 부동산 사무실에서 하는 경우라면 공인중개사님이 준비 하실겁니다)

① 등기부등본 확인

새 집주인이 집을 사면서 대출을 일으켰는지 호가인 필요합니다. 등기부등본에 '근저당권'이 설정될 예정이거나 설정되었을 수 있습니다.

이 경우 , 주의할점은 만약 기존 계약서를 파기하고 새로운 날짜로 계약서를 쓰고 새로 확정일자를 받으면, 순위가 새 집주인의 대출보다 뒤로 밀려 보증금을 떼일 위험이 생깁니다.

기존 계약서는 절대 파기하지 말고 보관해야 하며, 새로 쓰는 계약서에도 "본 계약은 기존 계약의 승계 계약이며, 기존의 대항력과 우선변제권을 유지한다"는 문구를 반드시 넣어야 합니다.

② 조기 퇴거(이사 시기) 특약 명시

혹 갱신권을 사용하지 않고 출산으로 인해 만기(6월 15일)보다 한 달 앞당겨(5월 중순) 이사를 가실 거라면 구두 약속은 법적 효력이 약하므로, 계약서 특약사항에 못 박아야 합니다.

[추천 특약 문구]

"임차인의 출산 예정일 등 개인 사정으로 인해, 임대차 계약 기간 만료 전인 2026년 5월 중에 임차인이 퇴거를 희망할 경우, 임대인은 이를 동의하며 해당 날짜에 맞춰 보증금을 반환하기로 한다. “

3. 전세자금대출 관련 조치

전세대출이 있는 경우 집주인 변경은 은행에 통지해야 할 사안입니다.

전세대출 상품에 따라 은행이 보증금 반환 채권에 질권을 설정해 둔 경우가 많습니다. 집주인이 바뀌면 채무자(집주인)가 바뀌는 것이므로 은행 안내가 필요합니다.

월요일에 새 계약서를 작성하기 전, 해당 은행 대출 담당자에게 전화하여 "집주인이 바뀌어 계약서를 다시 쓰려는데, 은행에서 요구하는 양식이나 필수 절차가 있는지" 확인하세요.

보통은 새로 작성한 계약서 + 새 등기부등본을 은행에 제출하면 됩니다.

그리고 계약서 작성 시 "임대인은 임차인의 전세자금대출 승계 및 만기 시 반환에 적극 협조한다"는 문구를 넣어두면 좋습니다.

요약:

* 새 집주인의 대출(근저당)이 내 보증금보다 선순위로 들어오는지 확인.

* 기존 계약서는 절대 버리지 말고 새 계약서와 함께 철해 두세요.

* '표준임대차계약서'가 아니라 '기존 계약의 변경 합의서' 형태로 작성하는 것이 좋아요

새 계약서를 쓴다면 특약에 "기존 계약의 효력을 유지함"을 명시하세요.

* "아기가 6월 초라 5월 쯤 이사하려 한다. 이때 보증금 반환해달라"고 요구하고, 이를 특약에 적으세요. (이걸 안 들어주면 굳이 번거롭게 재계약서 써줄 이유가 없다고 강하게 나가셔도 됩니다. 법적으로 안 써줘도 되니까요.)

단, 갱신권도 기억 하세요

좋은 주말 저녁 되셔요