1가구 2주택? 매매시 세금에 관하여 안녕하세요 부동산 너무 어려워요 도와주세요서울-실거주) 공시지가 4억정도 아파트 2017년 매매

부동산 양도와 비과세 관련해서 복잡한 부분이 많아서 현재 상황을 요약 + 유리한 전략을 같이 정리해드릴게요. 다만 세무상담을 하는 세무사에게 최종 확인하는 게 안전해요.

현재 상황 요약

• 서울 집 → 공시지가 약 4억, 2017년 취득가 3.1억, 현재 시세 5.5억

• 강원도 집 → 공시지가 약 1.1억, 2021년 취득가 1.35억, 현재 시세 1.8억

• 실거주 목적으로 서울 집을 정리하고 이사하려는 계획 있음

✅ 질문별 답변

1. “1가구 2주택으로 들어가나요?”

• 네, 현재 1세대(가구)가 국내에 주택을 2채 보유하고 계신다면 기본적으로는 “1가구 2주택” 상태가 맞습니다.

• 다만, 비과세 특례 등은 “일시적 2주택”, “1세대 1주택” 등 여러 예외 규정이 있어서 단순히 2채 보유 = 무조건 중과나 비과세 배제는 아니에요. (혜움)

2. “비과세 혜택을 못받나요?”

• 비과세(1세대 1주택 비과세)를 받으려면 주요 조건이 있습니다:

• 양도 시점에 1세대 1주택 보유 상태여야 함. (세림세무법인)

• 보유기간 및 거주기간 요건 충족(예: 취득 후 일정 기간, 거주기간 등) (세림세무법인)

• 고가주택(12억 이상) 등 추가 조건 있음. (국세청)

• 현재 두 채를 보유 중인 만큼, 양도 시점, 거주/보유기간, 주택 수 조정 등의 전략이 중요해요.

• 예를 들어, “새 집을 먼저 마련하고 기존 집을 일정 기간 내에 양도하는” 조건이 맞으면 “일시적 2주택 비과세” 특례가 적용될 수도 있어요. (NTS Call)

3. “강원도 집을 먼저 처분하고 서울집을 처분하는 게 유리한가요?”

• 전략적으로 양도차익이 적고 조건이 유리한 집을 먼저 정리하는 것이 일반적으로 유리할 수 있어요.

• 강원도 집: 시세차익이 상대적으로 작고, 취득시점(2021년)도 비교적 최근 → 보유기간이 짧으면 양도세율이 높아질 수 있음

• 서울집: 취득이 2017년으로 보유기간이 더 길어져 장기보유특별공제 조건 등에서 유리할 가능성 있음

• 또, 만약 서울집을 실거주 주택으로 설정하고 “이사 → 거주기간 확보” 후 기존 집 양도” 전략이라면 서울집을 마지막에 양도하면서 “1세대 1주택 비과세” 요건을 맞추는 것이 가능할 수 있어요.

• 반면 강원도 집을 먼저 양도하면 일시적 2주택 상태로 간주되어 비과세 특례 적용 여부, 주택수 기준 등이 달라질 수 있어서 세무사와 일정과 조건을 사전에 점검해야 해요.

추천 전략 (큰 틀)

1. 서울집을 실거주 주택으로 정하고 이사 후 거주기간 확보

2. → 거주기간 2년 이상, 보유기간 조건 충족하는지 확인

3. 강원도 집을 먼저 매도하는 옵션 고려

4. → 양도차익이 작고 처리기간이 짧으면 세금 부담이 덜할 수 있음

5. 양도 시점과 주택 수 조정 전략 세우기

6. → 양도 직전 “주택 수 1채” 상태로 만들 수 있는지 (예: 강원도 집 처분 → 서울집만 보유)

7. 세무사 상담 필수

8. → 특정 조정대상지역 여부, 거주기간·보유기간·주택 기준(면적, 공시가격 등) 등 변수가 많아요.

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